去年、自宅を売却し、新たに自宅を買い換えたので税務署に確定申告に行ってきました。
覚えているうちに必要書類や書き方などをまとめたいと思います。
ちなみに「内容を理解した！」という訳ではなく、税務署の職員さんに教えてもらった通りに書類を用意して書いただけなので、参考程度にしていただければ幸いです（漏れもあるかもしれません）。
詳しくは税務署の職員さんに聞いてみてください。
この記事のもくじ
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
5年を超えて所有するマイホームを売却し新たに居住用の建物を買い換えた場合、売却不動産を購入したときの価格よりも売却したときの価格の方が低く売却損が出たときは、その損した分を所得税から控除することができます。また、控除しきれなかった金額については翌年から3年間、繰り返して所得から控除することができます。
これを居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除といいます。
この制度は住宅ローン控除と併用することができます。譲渡損失の繰越控除終了後から住宅ローン控除を受けることになります。
住宅ローン控除は10年間なので、仮に譲渡損失の繰越控除を3年受けていたとしたら、住宅ローン控除は残り7年間です。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、適用条件があるので要件を満たしているか確認してみてください。
我が家の不動産売却
我が家は、2012年に建売住宅の新築一戸建てを購入、6年間済んだのち、2018年に売却しました。
売却と同時に、建売住宅の新築一戸建てを買い替えました。
一軒目を売却した金額は、一軒目を購入したときの金額より少なく、売却損が出ています。
- 2012年に新築一戸建てを購入、2018年に売却（6年所有）
- 売却した年に新築一戸建てを購入
- 売却した物件の購入金額＞売却金額で売却損が出ている
税務署の職員さんに確認したところ、適用条件を満たしていたので申告することにしました。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の必要書類
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用）
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措法41の5）
- 不動産売却時の仲介手数料の領収書のコピー
- 売却した家の土地と建物の登記簿
- 新たに購入した家の土地と建物の登記簿
- （源泉徴収票）
- （住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書）
ひとつひとつ見ていきます。
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）は、「譲渡所得の申告のしかた」という冊子に挟まっていました。
不動産売買契約書を見ながら記載すればすべて埋まる内容になっていますが、記入するのに考えてしまった箇所がありました。
土地と建物の取得価格の計算方法
我が家は建売住宅なので、不動産売買契約書を見ても土地と建物の金額の記載がありませんでした。
このような場合、建物の取得価格はその際に課税されていた消費税額から計算することができます。なぜなら、建物の取得は消費税の課税対象になりますが、土地の取得は消費税の課税対象にならないからです。
不動産売買契約書に消費税の記載がある場合、計算で建物の取得価格が算出され、差額で土地の取得価格も算出することができます。
例えば、消費税が5%のときに30,000,000円で購入した建売住宅で、売買契約書に「消費税：510,000円」という記載ある場合。
510,000×(1.05÷0.05)=10,710,000
という計算から、10,710,000円が建物の取得価格です。
30,000,000ー10,710,000=19,290,000
19,290,000が土地の取得価格です。
建物の取得価格が分かったので、「建物の購入・建築価額」に記載します。
「償却率」は「1面」に載っています。我が家は一戸建てなので木造の「0.031」で計算しました。
譲渡（売却）するために支払った費用
- 仲介手数料
- 収入印紙
の2つの金額を記載しました。
仲介手数料については、明細書のコピーを提出するように言われました。
居住用財産の譲渡損失の金額の明細書
これは国税庁のホームページからダウンロードしました。
（pdfファイルが開きます）
この申告書も不動産売買契約書を見ながら記載すれば埋めることができる内容でした。
「取得価格」「償却費相当額」「譲渡に要した費用」は、「譲渡所得の内訳書」の数字が必要になるので、先にそちらを計算してからの方がスムーズだと思います。
居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措法41の5）
適用条件に該当しているか確認する申告書で「はい」「いいえ」に○をつけます。
我が家は「イ 措法41の5」のチェックでした。
譲渡損失の繰越控除の必要書類のまとめ
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書（居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用）
- 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除（措法41の5）
- 不動産売却時の仲介手数料の領収書のコピー
- 売却した家の土地と建物の登記簿
- 新たに購入した家の土地と建物の登記簿
- （源泉徴収票）
- （住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書）
これで、1~4の書類は揃ったので、あとは5と6の登記簿を法務局で取得します。
売却した家の所有者が変わっているので登記簿がとれるか不安でしたが、法務局で申請書を書いて取得できました。
ちなみに、売却した家の土地の登記簿600円、建物の登記簿600円、現在の家の土地の登記簿600円、建物の登記簿600円、で合計2,400円かかったのでご注意ください。
住宅ローン控除（減税）の必要書類
住宅ローン控除を受けるための必要書類は以下のとおりです。
- 売買契約書のコピー(現在の家)
- 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
- 土地と建物の登記簿(現在の家)
- マイナンバーの番号
- 還付金の振込先 銀行口座の番号
- 源泉徴収票
売買契約書のコピー(現在の家)
住宅を購入したときの不動産売買契約書のコピーです。
不動産会社から渡された、アルバムのような分厚いファイルに入っていることが多いです。
住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
住宅ローンを借りている銀行から送られてきたハガキです。年末の住宅ローン残高が記載されています。
土地と建物の登記簿(現在の家)
法務局で取得します。土地の登記簿600円、建物の登記簿600円です。
登記簿だけで3,600円かかるところでした。助かった･･･。
マイナンバー
マイナンバーカードを作っていないので通知カードのコピーを持参したのですが、マイナンバーの番号をパソコンに入力するだけだったので、番号が分かれば通知カードのコピーは不要でした。
還付金の振込先 銀行口座の番号
住宅ローン控除の還付金は、確定申告をしてから1ヶ月～1ヶ月半で指定した銀行口座に振り込まれます。以前の家のときは、確定申告の日から16日後に銀行口座に振り込まれていました。
還付金が振り込まれる前後に「国税還付金振込通知書」というハガキが届きます。
住宅ローン控除（減税）の確定申告の流れ
「土地の面積」や「床面積」、「土地や建物の取得価格」などを記入する用紙を渡されるので、売買契約書や登記簿を見ながら書きました。
パソコンコーナーに移動し、用紙に記入した内容と同じ項目がパソコンの画面に表示されるので、用紙を見ながら同じ内容をパソコンに入力しました。
また、源泉徴収票を見ながら社会保険料や生命保険料などの金額も入力しました。
売却の確定申告、住宅ローン控除（減税）の確定申告まとめ
私は2月の初旬に確定申告に行ってきたのですが、税務署の会場はうんざりするぐらい混雑していました。
カードリーダーがあれば確定申告は自宅でできるので、小さなお子さんがいる方や確定申告に行く時間がない方は自宅でゆっくり申告されることをおすすめします。
