去年、自宅を売却し、新たに自宅を買い換えたので税務署に確定申告に行ってきました。

覚えているうちに必要書類や書き方などをまとめたいと思います。

ちなみに「内容を理解した!」という訳ではなく、税務署の職員さんに教えてもらった通りに書類を用意して書いただけなので、参考程度にしていただければと思います(漏れもあるかもしれません)。

詳しくは税務署の職員さんに聞いてみてください。

わたし
すみません・・・(涙)
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居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

5年を超えて所有するマイホームを売却し新たに居住用の建物を買い換えた場合、売却不動産を購入したときの価格よりも売却したときの価格の方が低く売却損が出たときは、その損した分を所得税から控除することができます。また、控除しきれなかった金額については翌年から3年間、繰り返して所得から控除することができます。

これを居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除といいます。

この制度は住宅ローン控除と併用することができます。譲渡損失の繰越控除終了後から住宅ローン控除を受けることになります。

住宅ローン控除は10年間なので、仮に譲渡損失の繰越控除を3年受けていたとしたら、住宅ローン控除は残り7年間です。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は、適用条件があるので要件を満たしているか確認してみてください。

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我が家の不動産売却

我が家の状況をまとめます。

  • 2012年に新築一戸建てを購入、2018年に売却(6年所有)
  • 売却した年に新築一戸建てを購入
  • 売却した物件の購入金額>売却金額で売却損が出ている

税務署の職員さんに確認したところ、適用条件を満たしていたので申告することにしました。

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居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の必要書類

  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  2. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用)
  3. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措法41の5)
  4. 不動産売却時の仲介手数料の領収書のコピー
  5. 売却した家の土地と建物の登記簿
  6. 新たに購入した家の土地と建物の登記簿
  7. (源泉徴収票)
  8. (住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書)

わたし
漢字ばっかり・・・

ひとつひとつ見ていきます。

譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】

この申告書は「譲渡所得の申告のしかた」という冊子に挟まっていました。

不動産売買契約書を見ながら記載すればすべて埋まる内容になっていますが、記入するのに考えてしまった箇所がありました。

土地と建物の取得価格の計算方法

<3面>
2.譲渡(売却)された土地・建物の購入(建築)代金などについて記載してください。
(1)譲渡(売却)された土地・建物は、どなたから、いつ、いくらで購入(建築)されましたか。

我が家は建売住宅なので、不動産売買契約書を見ても土地と建物の金額の記載がありませんでした。

このような場合、建物の取得価格はその際に課税されていた消費税額から計算することができます。なぜなら、建物の取得は消費税の課税対象になりますが、土地の取得は消費税の課税対象にならないからです。

不動産売買契約書に消費税の記載がある場合、計算で建物の取得価格が算出され、差額で土地の取得価格も算出することができます。

建物の取得価格の計算方法
【売買代金の消費税額】×【(1+消費税の税率)÷(消費税の税率)】

例えば、消費税が5%のときに30,000,000円で購入した建売住宅で、売買契約書に「消費税:510,000円」という記載ある場合。

510,000×(1.05÷0.05)=10,710,000

という計算から、10,710,000円が建物の取得価格です。

30,000,000ー10,710,000=19,290,000

19,290,000が土地の取得価格です。

マンションなどのように建物と土地を一括で購入している場合の「建物の取得価格の計算方法」については、「譲渡所得の申告のしかた」の34ページに詳しく記載されています。

 

 

建物の取得価格が分かったので、「建物の購入・建築価額」に記載します。

「償却率」は「1面」に載っています。我が家は一戸建てなので木造の「0.031」で計算しました。

譲渡(売却)するために支払った費用

  1. 仲介手数料
  2. 収入印紙

の2つの金額を記載しました。

仲介手数料については、明細書のコピーを提出するように言われました。

作成したのは<1面>~<3面>です。
<4面>は作成していません。

居住用財産の譲渡損失の金額の明細書

これは国税庁のホームページからダウンロードしました。

国税庁のホームページ

(pdfファイルが開きます)

この申告書も不動産売買契約書を見ながら記載すれば埋めることができる内容でした。

「取得価格」「償却費相当額」「譲渡に要した費用」は、「譲渡所得の内訳書」の数字が必要になるので、先にそちらを計算してからの方がスムーズだと思います。

居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措法41の5)

適用条件に該当しているか確認する申告書で「はい」「いいえ」に○をつけます。

我が家は「イ 措法41の5」のチェックでした。

譲渡損失の繰越控除の必要書類のまとめ

  1. 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  2. 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除用)
  3. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除(措法41の5)
  4. 不動産売却時の仲介手数料の領収書のコピー
  5. 売却した家の土地と建物の登記簿
  6. 新たに購入した家の土地と建物の登記簿
  7. (源泉徴収票)
  8. (住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書)

これで、1~4の書類は揃ったので、あとは56の登記簿を法務局で取得します。

わたし
売却した家の登記簿ってとれるのかな?

と不安でしたが、法務局で申請書を書いて普通に取得できました。

ちなみに、売却した家の土地の登記簿600円、建物の登記簿600円、現在の家の土地の登記簿600円、建物の登記簿600円、で合計2,400円かかったのでご注意ください。

わたし
くっっ!思わぬ出費!

住宅ローン控除(減税)の必要書類

  1. 売買契約書のコピー(現在の家)
  2. 住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書
  3. 土地と建物の登記簿(現在の家)
  4. マイナンバーの番号
  5. 還付金の振込先 銀行口座の番号
  6. 源泉徴収票

売買契約書のコピー(現在の家)

住宅を購入したときに渡された不動産売買契約書のコピーです。

不動産会社にもらったアルバムみたいな分厚いファイルに入っています。

住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書

住宅ローンを借りている銀行から送られてきたハガキです。年末の住宅ローン残高が記載されています。

土地と建物の登記簿(現在の家)

法務局で取得します。土地の登記簿600円建物の登記簿600円です。

わたし
今の家の登記簿、もう一通いるのか・・・

税務署 職員さん
売却の申告書類と一緒に提出した登記簿を使うので、住宅ローン控除用の登記簿はとらなくていいですよ

登記簿だけで3,600円かかるところでした。助かった・・・。

マイナンバー

マイナンバーカードを作っていないので通知カードのコピーを持参したのですが、マイナンバーの番号をパソコンに入力するだけだったので、番号が分かれば通知カードのコピーは不要でした。

還付金の振込先 銀行口座の番号

住宅ローン控除の還付金は、確定申告をしてから1ヶ月~1ヶ月半で指定した銀行口座に振り込まれます。以前の家のときは、確定申告の日から16日後に銀行口座に振り込まれていました。

還付金が振り込まれる前後に「国税還付金振込通知書」というハガキが届きます。

住宅ローン控除(減税)の確定申告の流れ

土地の面積や床面積、土地や建物の取得価格など、質問項目が書かれた用紙を渡され、売買契約書や登記簿を見ながら記載しました。

パソコンコーナーに移動し、先ほどの用紙に記載された質問項目と同じ内容がパソコンの質問項目に出てくるので、同じ内容を入力しました。

また、源泉徴収票を見ながら社会保険料や生命保険料などの金額も入力しました。

売却の確定申告、住宅ローン控除(減税)の確定申告まとめ

私は2月の初旬に確定申告に行ってきたのですが、税務署の会場はうんざりするぐらい混雑していました。駐車場は満車で、順番待ちしてやっとのことで停めることができました。

2月18日(月)以降はもっと混雑すると思います。

カードリーダーがあれば確定申告は自宅でできるので、小さなお子さんがいる方や確定申告に行く時間がない方は自宅でゆっくり申告されることをおすすめします。

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